物业设备保养要求（第三章）

发电机组保养要求

1.0保证发电机组在任何情况下均能正常启动运行，确保应急设备的用电需要。

2.0适用于管理处对发电机的保养。

3.0日常保养 周期：月

3.1对柴油发电机组进行整机保洁除尘，观察有无渗油、渗水情况。

3.2检查电源指示灯是否处于正常状态。直流电压表指示值是否在正常范围内。

3.3检查蓄电池是否处于浮充电状态，用万用表直流电源档检查，蓄电池的空载端电压是否正常（应在≥24V）。

3.4用电解液测试器检查蓄电池内的电解液比重是否正常（1.27∽1.29，在109℃下）并把当时的电解液温度用温度计测量，并作为相应的记录。

3.5目测蓄电池的电解液液位是否在上、下限之间，液面最好在栅片上端面的10∽15mm）。

3.6蓄电池各接头与接线柱有效接触面积是否完好无损，紧固是否良好，是否有导电膏养护。

3.7每月对机组试运行前，应将机组主开关处于分断位置。

3.8对燃油、润滑机油的油量、油质进行检查，对冷却水的水量、水质进行检查。

3.9在每月试运行的半小时中，机组的各运行参数（如电压、周波、机油压力，、水温、油温）均应在正常范围之内

4.0一级保养 周期：半年

4.1完成日常保养的工作内容。

4.2如油量、冷却水量不足，则应及时添加，如油质、水质不好，则应进行更换。

4.3对各润滑点（如喷油泵、连接器、喷油泵传动装置、风扇轴等）应按机组维护保养说明书的使用周期，进行添加或更换。

4.4送、排风机应正常、无躁音。

4.5对蓄电池半年进行一至二次循环充、放电。

4.6断开发电机的输出自动开关，把选择开关置于手动状态，断开控制电源。

4.7检查蓄电池液位，其液面高度是否在两液面线之间，达不到液面线时，应及时添加补充液或去离子水，电解液必须符合产品技术条件的要求。

4.8测试电池电压，达不到要求的应立即充电，若电池充不进电，则需要更换。

4.9蓄电池表面污垢时，对用合成树脂制作的外壳应用脂肪烃、酒精擦拭，不得用芳香烃、煤油、汽油等有机溶济清洗。蓄电池接线应正确，接头连接部份应涂以电力复合脂，螺母应紧固。

4.10拆下空气、机油、柴油滤清器，用汽油进行清洗并除尘，滤清器芯按机组技术标准要求定时更换。

4.11检查机油油质，如浑浊有变质的，应进行更换。

4.12装回柴油滤清器后，应检查油阀及阀门是否调到满负荷运转时的油量，固定的螺丝有无松动，然后进行手动泵油，排除油路中的空气。

4.13更换水箱中的冷却水，然后摇测电机绕组的绝缘电阻。

4.14检查整个机组有无漏油现象，接地是否良好，然后做好机组清洁。

4.15打开控制柜，检查熔丝、螺丝接触情况并紧固。

4.16合上控制电源，并计油温、水温感应复位，并手动试机，观察油压、油温、输出电压、频率等。

4.17手动运行半小时停机后，模拟市电停电，试验机组自动起动（停机）性能，并检查通风、消防系统是否正常。

4.18停机后，把选择开关置于自动部位，合上输出开关。

5.0二级保养 周期：年

5.1完成日常、一级保养的工作内容。

5.2对柴油发电机组进行电网断电模拟运行观察。

5.3模拟市电断电、机组能否在5∽7秒内自动启动到空载稳定运行，对电压（约400V）、电流（根据所带的负载估算核定电流值）、水温（75∽85℃之间，不能超过90℃）等运行参数进行观察、调整对排烟、声音等状态是否正常进行综合判定，带负载运行以及电网来电后机组能否在15秒左右自动停。

6.0相关文件及记录：

《强电设备日常保养记录》

《强电设备一级保养记录》

《强电设备二级保养记录》

《发电机运行记录》

干式变压器保养要求

1.0确保干式变压器能够正常运行，保证正常供电。

2.0适用于管理处对干式变压器的保养。

3.0二级保养 周期：年

3.1填写由客户提供的变压器年保养倒闸操作票。

3.2在低压配电柜断开该变压器所带的负载（包括电力电容柜）。

3.3在高压环网柜上断开该变压器的高压侧真空开关，认真确认环网柜高压侧的进线接地刀闸是否带电。带电高压侧的接地刀闸不能合闸，用高压验电器进行验电，确认无电后只对出线（到变压器侧）侧的接地刀闸合闸，在变压器的低压侧进行放电。

3.5操作把手处悬挂“设备有人工作，严禁合闸”标志牌，并上锁。

3.6断开柴油发电机组主输出开关，并把手、自动开关置于“停止”，悬挂“禁止操作”牌。

3.7首先清扫瓷套管和外壳，其次检查外壳、垫付片瓷套管有无破裂、缺损、放电痕迹或胶垫有无老化，电缆及母线有无变形现象，有破裂的应进行更换。

3.8检查母线接触面是否清洁，接触面应除去氧化层并涂以导油膏。

3.9检查变压器的接地是否良好，有无腐蚀。腐蚀严重的应更换。

3.10固引线端子，销子，接地螺丝，连接母线螺丝，如有松动的应拆下螺丝或用细平锉轻锉接触面，或更换弹簧垫圈，螺丝，直至接触良好，连接可靠为止。

3.11用电吹风机和干燥清洁的布清洁变压器身及周围配件上的灰尘，对变压器房的地板进行除尘打扫，检查消防设备灭火装置是否完好。

3.12断开高、低压侧的接地开关，用10900V兆欧表测定绝缘电阻并与变压器出厂前测定值比较，绝缘电阻不应低于出厂时原始数据的70%，若不合格应及时上 处理。

3.13再次合上高、低侧的接地开关（或用专用接地线三相安排）让变压器进行放电。

3.14断开高、低压侧接地开关，检查及清除变压器及变压器身有无遗留工具、杂物等，人员撤离现场，检查完毕后，合上变压器高压侧断路器，再合上环网柜出线侧短路器，而后按断电的相反程序恢复用电。

4.0相关文件及记录

《操作票》

《强电设备日常保养记录》

《强电设备一级保养记录》

《强电设备二级保养记录》

《电力绝缘摇测记录》

高压环网柜保养要求

1.0确保高压环网柜能够正常运行，保证正常供电。

2.0适用于管理处对高压环网柜的保养。

3.0二级保养 周期：年

3.1填写年保养倒闸操作票。

3.2操作把手处悬挂“设备有人工作，严禁合闸”标志牌，并上锁。

3.3断开柴油发电机组主输出开关，并把手、自动开关置于“停止”，悬挂“禁止操作”牌。

3.4首先清扫套管和外壳，其次检查外壳破裂、缺损、放电痕迹，电缆及母线有无变形现象。

3.5检查母线接触面是否清洁，接触面应除去氧化层并涂以导油膏。

3.6检查电缆无发热。

3.7检查柜外壳良好，无锈蚀，指示灯良好。

3.8外壳接地线接触情况。

3.9各刀口正常，灭弧气体、保护完好。

3.10用电吹风机和干燥清洁的布清洁周围配件上的灰尘，对地板进行除尘打扫，检查消防设备灭火装置是否完好。

4.0相关文件及记录

《操作票》

《强电设备日常保养记录》

《强电设备一级保养记录》

《强电设备二级保养记录》

《电力绝缘摇测记录》

低压配电柜保养要求

1.0确保低压配电柜的正常、安全运行。

2.0适用于管理处对低压配电柜的保养。

3.0日常保养 周期：月

3.1检查电缆接头有无发热变色、接地线有无锈蚀。

3.2检查电容柜内的电容器外壳是否良好，有无渗漏、膨胀情况，指示灯是否良好。

3.3各电容器外壳接地线接触情况。

3.4保洁除尘。

4.0一级保养 周期：半年

4.1完成日常保养工作内容。

4.2检查母线及其引下线连接是否良好。

4.3检查电缆头、接线栓头是否牢固可靠。

4.4检查二次回路接线可靠以及其绝缘电阻的摇测。

4.5电容柜的检查：断开空气（负荷）开关不带电容器时对电容控制器进行动作试验，应先合的先断、后合的后断，应正常。

4.6各指示灯应完好。 查受电柜、联络柜的各指不灯是否完好，控制器开关位置是否正常、运行应正常，手动调试机械联锁分合闸是否可靠。

5.0二级保养 周期：年

5.1完成一级保养的内容。

5.2检查抽屉式开关推入或拉出是否灵活，其机械闭锁可靠，接触器触头是否良好。

5.3断路器内各刀口弹力是否正常，灭弧栅是否完好。

5.4各电缆头接线螺母应紧固。

5.5将受电柜和联络柜的主开关断电后，用专用摇把摇出或摇入应灵活，各互感器等二次接线头接触良好，紧固无松动，一、二次线无发霉。

6.0相关文件及记录

《操作票》

《强电设备日常保养记录》

《强电设备一级保养记录》

《强电设备二级保养记录》

《电力绝缘摇测记录》

抽屉柜保养要求

1.0保证低压配电完好,供电正常。

2.0适用于管理处对抽屉开关的保养。

3.0日常保养 周期：月

3.1清洁除尘，紧固螺丝。

3.2指示灯、电流和电压表正常。

3.3手柄完整，操作灵活正常。

3.4互感器安装牢固，线路整齐。

3.5线路标记清楚、齐全。

4.0一级保养 周期：半年

4.1完成日常保养内容。

4.2操作把手将插件与母排分、合灵活无阻碍。

4.3一二次插件完整无损坏，如有损坏，应更换。

4.4接地线完好可靠。

5.0二级保养 周期：年

5.1完成一级保养内容。

5.2电流互感器绝缘情况良好。

5.3全面彻底紧固各接线螺丝，线排接口。

5.4一次插件与母排接触的触头涂上电力复合脂或中性凡士林。

6.0相关文件及记录

《强电设备日常保养记录》

《强电设备一级保养记录》

《强电设备二级保养记录》

《电力绝缘摇测记录》

电容柜保养要求

1.0保证低压供、配电正常，电容器完好。

2.0适用于管理处对电容柜的保养。

3.0日常保养 周期：月

3.1清洁除尘，紧及端子。

3.2手动手柄和自动控制按钮灵活、正常。

3.3因集中、热量散发较慢，电容柜的运行检查时就应注意它的运行温度，一 般不能超过65C，否则就要采取降温措施。

3.4巡查时还应注意电容器的补偿情况，电压稳定时设置自动补偿；补偿量不足，即功率因数达不到0.9时就应用手动，人为控制。

4.0一级保养 周期：半年

4.1完成日常保养内容。

4.2接线螺丝应紧固。

4.3电缆线绝缘完好。

4.4手动分合灵活正常。

4.5电容器产生鼓肚变形现象，变形严重的就应退出运行，并进行更换新的电容器投入运行。

5.0二级保养 周期：年

5.1完成一级保养内容。

5.2电解液受热膨胀，容易产生漏液现象，如发现漏液，也应退出运行更换新的（干式除外）。

5.3电压不能超过基本额定电压的1.1倍，如电容柜没有过压保护，就要人为将电容器全部退出。

5.4电容器有放电、打火现象，应退出运行，并进行检修。

6.0相关文件及记录

《强电设备日常保养记录》 《强电设备一级保养记录》

《强电设备二级保养记录》 《电力绝缘摇测记录》

断路器保养要求

1.0保证低压供、配电正常,断路器完好。

2.0适用于管理处对断路器的保养。

3.0日常保养 周期：月

3.1清洁除尘，紧固螺丝及端子。

3.2手动手柄和自动控制按钮灵活、正常。

3.3用专用摇把摇出、摇进断路器正常无阻碍。

4.0一级保养 周期：半年

4.1完成日常保养内容。

4.2接线螺丝应紧固。

4.3手动分合灵活正常。

4.4灭弧装置完整无损。

5.0二级保养 周期：年

5.1完成一级保养内容。

5.2漏电、失压功能应正常。

5.3合闸线圈和跳闸线圈完好。

5.4擦净各触头灰尘，涂上电力复脂或凡士林。

6.0相关文件及记录

《强电设备日常保养记录》

《强电设备一级保养记录》

《强电设备二级保养记录》

《电力绝缘摇测记录》

水泵保养要求

1.0确保水泵正常运行。

2.0适用于水泵的保养。

3.0日常保养 周期：月

3.1生水泵的运行泵与备用泵应相互轮换运行,每半月至少轮换一次。

3.2检查噪音是否过大（用比较法评判），5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵体一同保养，外观整洁、油漆完好、标志清楚，动力柜上的电流表正常运行时的指示值是否正常。

3.3泵体壳有否堵塞电缆接口有无过热情况。动力配电柜各电源指示灯应完好，颜色正确。

3.4电机接地良好，螺丝无锈蚀。

3.5检查润滑油质、油量是否符合要求，不足应及时加油，如发现油质变色、有铁屑应将润滑油全部更换。

4.0一级保养 周期：半年

4.1完成日常保养工作内容

4.2检查电缆头，接线栓头是否牢固可靠。

4.3检查水泵动力配电柜中各电器有无过热、受潮、发霉现象，有无损坏情况。

4.4水泵的盘根处有无渗水成线，其松紧度应适度。

5.0二级保养 周期：年

5.1完成一级保养的内容

5.2检查水泵的压力配电柜中各变流触器动作是否正常，时间继电器动作时间是否合理、可靠。

5.3用钳形电流表检测实际水泵电动机运行的实际电流值与盘面（动力柜上的）电流表对照，是否一致。

5.4用摇表摇测电动机各相间及相与地之间的绝缘电阻值其值应> 0.5MΩ

5.5水泵联轴器中的弹性胶圈有无过量磨损情况。

5.6电机端子板联接片联接可靠，接触良好，无发热变色迹象，外部引出线无松动。

5.7电机控制部分：线路整洁，接触器触点接触良好，若触头严重烧蚀，（触头点磨损至原厚度的1/3），即应更换触头。操作手柄完好，位置指示正确。

5.8水泵投入运行后，三相电流平衡度小于2%，并不超过额定值，转速接近额定值。

6.0相关文件及记录

《强电设备日常保养记录》

《强电设备一级保养记录》

《强电设备二级保养记录》

《Ⅲ级设备设施保养记录》

《电力绝缘摇测记录》

变频控制柜保养要求

1．0保证变频控制柜完好,使用正常。

2.0适用于变频水泵控制装置的保养。

3.0日常保养 周期：月

3.1做好保洁工作，清扫控制柜外表灰尘。

3.2检查指示灯是否完好。

3.3检查线路有无松动，触头是良好。

3.4控制柜变频器是否运行正常。

4.0一级保养 周期：半年

4.1保洁除尘。

4.2检查指示灯是否完好。

4.3检查二次回路接线有无松动。

4.4检查触头是否有烧焦、拉弧现象，若触头严重烧蚀（触头点磨损至厚度的1/3），应立即更换触头。

4.5空气开关动作是否灵活，关、断是否准确。

4.6检查变频器是否运作正常，变频与工频的切换是否准确。

5.0二级保养 周期：年

5.1完成一级保养的内容。

5.2检查各类开关，转换器是否运作正常，准确到位。

5.3进行模拟启动，检查变频器工作情况，并进行手动控制，检查变频效果是否和实际需求相符。

5.4检查压力传感器是否正常，检查PLC程序、变频器参数设置是否正确。

5.5对检查发现的缺陷逐一修复。

6.0相关文件与记录

《强电设备日常保养记录》 、《强电设备一级保养记录》

《强电设备二级保养记录》、 《Ⅲ级设备设施保养记录》

风机保养要求

1．0保证风机完好,风机使用正常。

2.0消防用正压送风机、排烟风机。

3.0日常保养 周期：月

3.1做好保洁工作，清扫电机、风机、控制柜等外表灰尘。

3.2就地手动启动风机10分钟，观察运行情况，是否有异常声响。

3.3所有风机保养完毕后，风机控制柜转换开关应处自动状态。

3.4风机日常保养以检查试验为主，在检查后发现异常情况时，应在当天给予纠正，保证系统正常。

4.0一级保养 周期：半年

4.1完成日常保养内容。

4.2检查风机外观，有无机械损伤、掉漆现象。

4.3坚固各部分镙丝及联轴。

4.4检测电动机的绝缘电阻应符合规定。

4.5做好控制柜柜内保洁工作，检查主回路触点，若触头严重烧蚀（触头点磨损至原厚度的1/3），即应更换触头。

4.6调整皮带的松紧度，用手盘动风轮，观察转动是否平稳。

4.7向转动部位填加润滑油，以保证联轴器及轴承的灵活性和稳定性。

4.9检查调节阀机械开闭动作是否灵活、可靠，开闭角度标志是否清晰。

4.10手动开机检查电压、电流表指示是否正常，风机各部件运转有无异声，三相电流值是否平衡。

4.11连续运行半小时观测电机轴承温度，计算电机温升是否正常。

4.12对检查发现的缺陷逐一修复。

5.0二级保养 周期：年

5.1完成一级保养的内容。

5.2检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。

5.3清洁电机内风轮、过滤器及机壳内部，对于油漆脱落处应补刷。

5.4运转二小时，观测电机轴承温度，计算电机温升是否正常，确保风机运转正常。

5.5对检查发现的缺陷逐一修复。

6.0相关文件与记录

《消防设备日常保养记录》

《消防设备一级保养记录》

《消防设备二级保养记录》

锅炉保养要求

1．0保证锅炉完好,锅炉使用正常。

2.0适用于管理处对锅炉的保养。

3.0日常保养 周期：月

3.1清洁除尘，紧固螺丝。

3.2指示灯、仪表正常。

3.3锅炉的操作手柄完整，操作灵活正常。

3.4如果连续停炉超过3天，则重新启动需将供水系统（包括热水罐）内的剩余水排放干净，重新灌入新鲜的自来水。

4．0 一级保养 周期：半年

4．1完成日常保养内容。

4．2锅炉内的一次循环水三个月更换一次。（注意：任何时候锅炉内必须充满水）。

4．3一年用高级除垢剂清洗一次板式热交换器。如结垢严重，影响热交换，则随时进行清洗。

4．4如发现锅炉内结垢严重（具体反映在排烟温度明显升高和每小时用煤气量明显增加）。则请厂家技术人员指导清洗锅炉。（注意：清洗剂对金属应无腐蚀性）。。

5．0 二级保养 周期：年

5．1完成一级保养内容。

5．2系统的压力表和温度计每年要送技术监督部门校验一次或更换新表。

5．3燃烧系统出现故障，及时对燃烧系统维修处理。

6．0相关文件及记录

6．1《空调设备日常保养记录》

6．2《空调设备一级保养记录》

6．3《空调设备二级保养记录》

溴化锂冷温水机组保养要求

1．0保证溴化锂冷温水机组完好,冷暖气供应正常。

2．0适用于管理处对溴化锂冷温水机组的保养。

3．0日常保养 周期：半月

3.1清洁除尘，紧固螺丝。

3.2监测真空度、指示灯、仪表正常。

3.3在正常运行情况下，一星期抽真空一次，如发现空气泄入机组应及时抽除。

3.4及时清洗传热管表面污垢。

4．0 一级保养 周期：半年

4．1完成日常保养内容。

4．2更换老化的零部件，如隔膜片、视镜垫片等。

4．3防在环境温度下结晶，停机期间的保养方法为采用真空和充氮两种保养方法。

4．4充氮保养是在保证机组确定无漏时，向机内充入49kPa（表压）左右的氮气，使之始终处于正压状态，使机组出现泄漏也不会漏入空气，而且有泄漏也可随时检漏。

5．0 二级保养 周期：年

5．1完成一级保养内容。

5．2冬季保养时最好充以20—30KPa的氮气，以防空气泄入。

5．3长期停机，应将蒸发器内的冷剂水全部旁通至吸收器，并使溶液均匀稀释。

6．0相关文件及记录

6．1《空调设备日常保养记录》

6．2《空调设备一级保养记录》

6．3《空调设备二级保养记录》

火灾 警联动柜保养要求

1．0保证消防系统运行正常，有效控制火灾事故。

2．0适用于管理处对火灾 警联动控制系统的保养。

3．0日常保养 周期：月

3．2火灾 警系统、消火栓系统、喷淋系统、防排烟系统、对讲系统、消防电梯、事故电源等联动正常，无异常现象。

3．3检查过程中出现异常不能处理时，立即 告上级联系专业工程师或厂家。

3．4 做好 警联动柜内清洁除尘工作，并紧固各接线镙钉。

3．5 检测 警联动柜内各电源电压（包括蓄电池电压）正常。

3．6 楼内巡查各处探测器、风阀、消火栓、广播、手动按钮、警铃等消防设施无松动、变形、接触不良等异常现象。

3．7 弱电房内箱门关闭及箱体外观情况良好；箱外线路无缺损，无故障及安全隐患。

4．0 一级保养 周期：半年

4．1 完成日常保养内容。

4．2主、备电源切换正常。

4．3各探测器、手动按钮逐个进行 警测试。

4．4对所有消防 警联动分机进行保洁除尘，线路加固，完成必须的功能测试。

4．3探测器及手动按钮 警后实现联动功能。

4．4 警铃滚层联动（本层及上、下层）正常。

4．5 风阀联动滚层开闭正常。

4．6 广播联动（只限于与火灾自动 警系统有联动的系统）正常。

4．7风机正常联动起动；防火卷帘门联动关闭。

4．8电梯迫降（消防中心手动迫降，并有到位指示）正常。

4．9 打印机、消防对讲通话正常。

4.10喷淋系统：末端放水实验装置放水后，水流指示器，压力开关能 警并联动，喷淋泵起动，水力警铃 警。

4.11消火栓系统：消火栓按钮玻璃拆下后能 警并联动消火栓泵起动，消火栓按钮指示灯亮。

4.12消防设备文字标识齐全无脱落。

4.13 检查保养中出现的故障缺陷逐一进行修复。

5．0 二级保养 周期：年

5．1 完成一级保养的内容。

5．2 逐个拆下探测器进行除尘保洁，并对底座及线路进行加固。

5．3配合其它消防设备的年保养，完成所有功能的联动检测保养，包括：排风阀、送风阀、警钮、广播、风机、消火栓、喷淋、消防对讲、电梯迫降测试、防火卷帘门测试、打印机、事故电源等。

5．4 逐一检测各区域 警器（ 警分机）各工作点电压正常，蓄电池电压正常，无其它异常现象。

5．5 保养中出现的故障缺陷逐一进行修复。

6．0 相关文件及记录

6．1 《消防监控中心值班记录》

6．2 《消防设备日常保养记录》

6．3 《消防设备一级保养记录》

6．4 《消防设备二级保养记录》

气体灭火系统保养要求

1． 0保证气体灭火系统正常，在火灾事故时能启动灭火。

2．0适用于管理处对二氧化碳、七氟丙烷等气体灭火装置的保养。

3．0 日常保养 周期：月

3．1 气体 警控制箱及各压力容器清洁除尘。

3．2检查管道、管道支架，确认无任何松动。

3．3 检查贮存容器的压力，正常应在规定的±10%之内。

3．4 检查所有的出口，确保它们是畅通的。

3．5 每月保养以检查为主，在检查后发现不符正常备用要求时，应当天给予纠正，保证系统正常。

4．0 一级保养 周期：半年

4．1 完成日常保养内容。

4．2 检查系统无机械损伤及失灵情况，所有的铅封和保险都应完好无损。

4．3 检查喷嘴在封闭空间中的位置应无变动，确保没有任何障碍阻止喷嘴喷射灭火剂。

4．4 触发单路探测器，看控制器的响应程度正常，警铃正常发声。

4．5 检查灭火控制器控制面板的电路显示情况，压下各试验开关，应显示正常。

4．6 卸下电动启动装置，触发两组探测器，控制器的响应程度正常，汽笛发声，延迟时间与规定的时间一致，电动启动装置有电压24V输入。

4．7复位后装好电动启动装置，系统恢复正常。

4．8对检查发现的缺陷逐一修复。

5．0 二级保养 周期：年

5．1 完成一级保养的内容。

5．2检查机械拉手启动装置，把手动启动手把拆下，拉动手柄，钢丝绳应能自由通过导管和滑轮；然后安装好手柄，关好保护箱；再把手动启动手把重新拧上。

5．3检查手动控制装置能正常操作，（记住：在操作前应卸下电磁阀）汽笛能发声。

5．4卸下电磁起动装置，逐个检查防火区域双路火灾信号是否起动电磁放气装置，同时检查疏散警告标示、放气指示、警铃、声光 警器动作情况及防火卷闸门、防火门关闭情况。

5．5清扫管道及气罐的灰尘，对字体脱落的重新修复。

5．6检查并清洗火灾探测器的灰尘。

5．7 对检查发现的缺陷逐一修复。

5．8 保养完毕，确保所有的设备在原来位置，系统恢复正常工作状态。

6．0 相关文件及记录

6．1 《消防设备日常保养记录》

6．2 《消防设备一级保养记录》

6．3 《消防设备二级保养记录》

防火卷帘门保养要求

WYJT/SBZY74-2019

1．0保证火灾事故情况下，防火卷闸门能正常启动。

2．0适用于管理处对防火卷闸门系统的保养。

3．0 日常保养 周期：月

3．1 外观检查门轨、门扇无变形、卡阻现象；操作按钮箱良好能上锁。

3．2 检查门上电控制箱指示记号正常，箱体无受损,门下有严禁堆放物品的黄色警示线。

3．3 开启按钮箱门，按下上（或下）按钮，闸门应上升（或下降）如果闸门开降与按钮操作上下不一样，必须立即停车，修复后方可重新操作。

3．4 在按钮操作上升（或下降）过程中，操作人员严禁离开现场，操作的同时，要密切注意门上升（或下降）到一定位置之后能自动停车。

3．5 门上升到位后（或下降已到地面）仍不停，必须待限位装置修复（或调整）正常后方可重新操作。

3．6 二次下滑关闭后，待探测器信号消除后方可重新开启门。

3．7 做好保洁工作，清扫电机、控制箱等外表灰尘。

3．8 在以上保养中出现异常问题时，应在当天予以纠正，保证系统正常。

4．0 一级保养 周期：半年

4．1 完成日保养的内容

4．2 双探测器（门两侧分装）或单探测器（门一侧安装）任一烟感或温感动作时，将自动启动装置，装置发出 警声，同时自动启动帘门电控系统两次下滑关闭帘门（帘门第一次下滑至离地面1.2米左右停车，延时三十秒左右，第二次再自动全部关闭）。

4．3 消防中心遥控卷闸门开启正常。

4．4 操作按钮帘门二次下滑关闭闸门，关闭到位将有信号反馈到消防中心显示。紧固各部份镙钉及联轴。

4．5 绝缘电阻应符合规定。

5．0 二级保养 周期：年

5．1 完成一级保养的内容。

5．2 全面检查，对局部变形及油漆脱落现象进行修复。

5．3 控制箱内各按钮及元件正常。

5．4 调整电机传动皮带的松紧度。

5．5 向转动部位填加润滑油，以保证联轴器及轴承的灵活性及稳定性。

5．6 对检查发现的缺陷逐一修复。

6．0 相关文件及记录

6．1《消防设备日常保养记录》

6．2《消防设备一级保养记录》

6．3《消防设备二级保养记录》

消火栓保养要求

1．0保证消火栓完好，消防系统正常运行。

2. 0适用于各分公司、管理处对小区消火栓的保养。

3．0日常保养 周期：月

3．1消火栓外部检查：栓门关闭良好；锁、玻璃有无损坏；指示灯、 警按钮、警铃齐全，有无脱落；消火栓的合格证完好。

3．2消火栓内部检查（打开或用手电光透过玻璃照亮检查）：检查栓内部件齐全，固定良好，无脱落，不影响操作；栓内水龙头无渗漏。

3．3 警联动测试：消火栓泵处于自动状态，随机抽取一个消火栓 警试验，栓上指示灯应亮，警铃应响，消防中心应有正确的 警显示，同时应联动消火栓泵起动加压，待压力达到规定要求时，应马上停泵。

3.4消火栓泵手动状态，随机抽取消火栓总数的5%，按消火栓 警按钮，应 警正常。测试结果应百分之百合格，如发现一个不合格，则应加抽为总数的15%重新测试（要求百分之百合格）。

3．5栓门封条无脱落无破损，否则补粘封条。

3．6检查发现的缺陷逐一进行修复。

4．0 一级保养 周期：半年

4．1完成日常保养的内容。

1． 2 测试消火栓 警按钮时应随机抽取总数的10%试验，要求同月保养所规定。

4. 3取出水带，仔细检查有无破损，如有，立即修补或更换。

4．4水带无发黑发霉，并定期取出刷净、晾干，将水带交换摺边和翻动一次。

4．5水枪头、水带接头联接方便牢固、应无缺损，如有立即修复，然后擦净在栓内放好。

4．6室外消火栓无生锈，无漏水，联动正常。

5．0 二级保养 周期：年

5．1 完成一级保养的内容。

5．2电线接头、按钮触点、指示灯座（头）良好，进行除锈紧固。

5．3管道上压力表、水流指示器紧固，指针灵活。

5．4修整全部支架、管道，检查整个系统无渗漏、无掉漆，否则应重新补刷同色油漆，管道标志、标识清晰。

5．5管道进行放水冲洗除锈。

2． 6各阀门开闭灵活，更换阀上老化的皮垫，将阀杆上油。

5．7逐个测试 警按钮、指示灯显示的正确性。

5．8地面消火栓、喷淋栓有分区标记。

5．9完成保养后，及时更换合格证。

6．0相关文件及记录

《消防设备日常保养记录》

《消防设备一级保养记录》

《消防设备二级保养记录》

疏散出口指示灯保养要求

1．0保证疏散出口指示灯完好，使用功能正常。

2. 0适用于管理处对疏散出口指示灯的保养。

3．0日常保养 周期：月

3．1做好清洁除尘工作，灯箱外壳及面板擦抹干净。

3．2外观检查出口指示灯玻璃面板无划伤或破裂现象。

3．3出口指示灯各指示发光管正常，如电源指示灯应常亮，故障灯不亮等。

3．4出口指示灯安装牢固，外观完整。

3．5检查发现的缺陷逐一修复或更换。

4．0 一级保养 周期：半年

4．1完成日常保养的内容。

4．2压下断交流电试验按钮，此时备用电池供电，同时显示屏正常发光（对于平时发光的出口指示灯，此时应更亮）。

4．3断开充电电源，灯亮度加深。

5．0 二级保养 周期：年

5．1 完成一级保养的内容。

5．2断开交流电，使备用电池供电，直至电池放完电后再恢复正常。此时充电指示灯应亮，放电时间应不小于0.5小时。

6．0 相关文件及记录：

《消防设备日常保养记录》

《消防设备一级保养记录》

《消防设备二级保养记录》

对讲 警系统保养要求

1．0保证对讲 警系统正常，信息畅通。

2. 0适用于管理处对讲 警系统的保养。

3．0日常保养 周期：月

3. 1做好保洁工作，清扫管理主机、门口主机、楼层解码器、电源箱等内外灰尘。

3.2检查管理主机、门口主机应正常工作，各指示发光管正常，如电源指示发光管应常亮，其它指示发光管随操作过程而亮灭。

3．3办公室可根据各管理处的故障登记，通知专人进行检查维修。

4．0一级保养 周期：半年

4．1完成日常保养的内容

4．2检查管理主机、门口主机、楼层解码器、电源等安装牢固。

4．3管理主机、门口主机断交流电检查：断开交流电开关，备用电池供电，同时电源指示发光管应正常发光，并定期对电池充放电。

5．0二级保养 周期：年

5．1完成二级保养的内容。

5．2 保养人检查管理主机、门口主机、楼层解码器、电源等各部件工作正常，测试电源电压应符合设计要求，紧固所有端子连线。

5．3指定维修保养人员维护解码器的编程开关。

5．4指定维修保养人员对主机箱开盖检测箱内元件。

5．5主机箱保养，注意防止清洁墙壁的水进入访客主机箱内。

6．0相关文件及记录

《智能化设备日常保养记录》

《智能化设备一级保养记录》

《智能化设备二级保养记录》

防盗监视系统保养要求

1．0保证防盗监视系统正常，安全防范到位。

2．0适用于管理处对防盗监视系统的保养。

3．0日常保养内容 周期：月

3．1做好保洁工作，清扫灰尘，检查室内外摄像系统的摄像头、镜头并校焦，擦洗镜头，清理冷却风扇和防尘罩等，定期对室外摄像系统的铁件部分刷防锈漆，对避雷针刷导电油漆（银粉），保持外观洁净，无锈蚀。

3．2检查系统各电源工作正常。

3．3调节并检查监视器上的各旋钮动作正常，监视器图像清晰，焦距可调。

3．4操作键盘各项控制功能正常。

3．5矩阵控制器工作正常。

3．6室外防雨、防风、防尘罩的密封完好，以保证系统防雨防尘性能良好；云台固定坚固，支撑杆地脚螺栓无松动，避雷针接地良好；检查转动部分电线无破裂、拉断现象及润滑情况。

3．7根据故障登记，通知专人进行检查维修。

4．0一级保养 周期：半年

4．1完成日常保养的内容

4．2检查室内外摄像系统、监视与控制系统各部件工作正常。各监控系统的连线接触良好，控制器与录象系统正常，并抽查录象效果。

5．0二级保养 周期：年

5．1完成一级保养的内容

5．2检查室内外摄像系统的摄像头、镜头并校焦，擦洗镜头。

6．0 相关文件及记录：

《智能化设备日常保养记录》

《智能化设备一级保养记录》

《智能化设备二级保养记录》

周边防范系统保养要求

1．0维护周边防范系统正常，保证辖区安全。

2．0适用于管理处对周边防范系统的保养。

3．0日常保养 周期：月

3．1做好保洁除尘工作，清洁室内控制主机同键盘、室外红外对射探头的护罩上的灰尘。

3．2室外红外对射探头的护罩完好，固定牢固。

3．3控制主机及键盘正常工作，各个防区能正常 警。

3．4办公室可根据各管理处的故障登记，通知专人进行检查维修。

4．0一级保养 周期：半年

4．1完成日常保养的内容。

4．2控制主机及红外探头各端子连接牢固，后备电源能正常工作，各个探头的工作电压满足设计要求。

5．0二级保养 周期：年

5．1完成一级保养的内容。

5．2专业维修保养人员对控制主机进行编程。

5．3专业维修保养人员打开控制主机或探头进行检测。

5．4清洁卫生时，注意防止水进入控制主机及键盘，对探头进行清洁时，注意不要将探头移位。

6．0 相关文件及记录

6．1 《智能化设备日常保养记录》

6．2 《智能化设备一级保养记录》

6．3 《智能化设备二级保养记录》

避雷系统保养要求

1． 0保证避雷系统外观良好，能正常使用，在雷击时能保证楼宇的安全。

2． 0适用于管理处对避雷系统的保养。

3．0 日常保养 周期：月

3．1检查接地良好。

3．2避雷线无损坏、变形、锈蚀。

3．3避雷线过变形，接缝处无损坏。

3．4网格无损坏、变形、锈蚀。

3．5支撑点、搭接点焊接处良好，并进行防腐处理(刷银粉)。

3．6避雷针针体垂直，无锈蚀。若有锈蚀，即打磨、刷银粉；若锈蚀严重，须更新。

4．0 一级保养 周期：半年

4．1完成日常保养内容

4． 2避雷器设施性能完整，良好状态。

4．3避雷器外观完整无缺，清洁除尘。

5．0二级保养 周期：年

5． 1完成一级保养内容

5．2用ZC-8接地摇表测接地电阻，R＜1Ω。（每年3月摇测一次）。

6．0 相关文件及记录：

《接地电阻摇测记录》

公共广播系统保养要求

1．0保证公共广播系统正常，信息畅通。

2．0适用于管理处对公共广播系统的保养。

3．0日常保养内容 周期：月

1做好系统的清洁除尘工作。

3． 2设备之间的连接线正常、牢固。

3．3各按钮开关灵活，各指示灯正常。

3．4背景音乐和事故广播的终端音箱随时抽测总数的10％。

3．5检查保养中出现的故障缺陷逐一进行修复。

4．0 一级保养 周期：半年

4．1完成日常保养内容。

4． 2各音源设备、功放性能正常。

4．3试背景音乐和事故广播时应随机抽测总数的10％。

5．0二级保养 周期：年

5．1 完成一级保养内容。

5．2逐个测试背景音乐和事故广播的终端音箱，音箱安装牢固，线路连接正常，声音清晰。

5．3检测麦克风的效果，应无杂音，插头接触良好。

6．0 相关文件及记录：

《智能化设备日常保养记录》

《智能化设备一级保养记录》

《智能化设备二级保养记录》

巡更系统保养要求

1．0 保证巡更系统良好运行正常。

2．0 适用于管理处对小区巡更系统的保养。

3．0 日常保养 周期：月

3．1保持清洁，对巡更检测点及巡更器定期清洁除尘。

3．2巡更器及巡更检测点完整无损伤。

3．3检查巡更检测点安装牢固。

4．0 一级保养 周期：半年

4．1完成日常保养的内容。

4．2巡更器能正常完成记录工作。

4．3各个巡更点能由巡更器正常识别。

4．4管理电脑能正常下载巡更器所采集的数据，并检查记录数据正确。

5．0二级保养 周期：年

5．1完成一级保养的内容。

5．2巡更棒电池充足能保证使用。

5．3巡更棒使用功能正常，连接线完好，连接端头接触良好。

6．0相关文件及记录

《智能化设备日常保养记录》

《智能化设备一级保养记录》

《智能化设备二级保养记录》

公共天线系统保养要求

1．0 保证公共天线主系统正常工作。

2．0 适用于管理处对楼宇公共天线系统的保养。

3．0 日常保养 周期：月

3．1检查天线（75Ω电缆线路）连线有无松动、生锈、断裂、绝缘有无老化，屏蔽线有无断裂等现象。

3．2检查天线支撑杆、底座螺丝的固定情况；检查无生锈，并加黄油保护；检查拉线的松紧及避防雷接地良好。

3．3检查天线架无断裂现象，天线架的固定良好。

3．4对主放大系统每月除尘一次，检查通风是否良好，连线有无松动、脱落。

4．0一级保养 周期：半年

4．1完成日常保养的内容。

4．2检查一次分支放大器和每个分支放大器的一个终端信号应在60-65Eb以内。

4．3用场强仪检查一次主信号应正常。

4．4办公室根据各管理处的故障登记，通知专人进行检查维修。

5．0二级保养 周期：年

5．1完成一级保养的内容

5．2 如遇台风、大雨天气，待台风、大雨过后到天台检查一次系统无异常，否则须及时处理。

5．3对天台接收系统的铁件部分定期保养并刷银粉漆，以防止生锈。

6．0相关文件及记录

《智能化设备日常保养记录》

《智能化设备一级保养记录》

《智能化设备二级保养记录》